A venda de imóveis em processo de inventário é um assunto complexo, e requer uma compreensão aprofundada das particularidades desse tipo de transação. É importante que os interessados nesse tipo de negócio tenham conhecimento dos procedimentos legais envolvidos e das implicações que podem surgir ao adquirir um imóvel nessa situação.
O processo de inventário ocorre quando uma pessoa falece e deixa bens, como imóveis, que precisam ser divididos entre os herdeiros. Sendo perfeitamente possível negociar uma propriedade que ainda esteja em um processo de inventário.
Nesse contexto, a venda de imóveis em inventário pode ser necessária para que os herdeiros obtenham recursos financeiros para arcar com despesas da própria ação, como pagamento de advogados, custas judiciais, registro formal da partilha, ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação), ou simplesmente liquidar o patrimônio deixado pelo falecido.
Uma das principais particularidades da venda de imóveis em inventário diz respeito à necessidade de autorização judicial. Como o imóvel está em processo de divisão entre os herdeiros, é necessário obter a autorização do juiz responsável pelo inventário para efetuar a venda. Essa autorização é importante, pois garante que todos os herdeiros sejam devidamente informados e que seus direitos sejam preservados.
Além da autorização judicial, existe também a necessidade de se seguir o trâmite legal do inventário. Isso inclui a nomeação do inventariante, a realização do inventário propriamente dito, a avaliação dos bens, a partilha dos mesmos entre os herdeiros e, só depois, a venda dos bens.
Outro aspecto relevante é a necessidade de realizar uma análise criteriosa da documentação do imóvel em questão. É essencial verificar se o imóvel está regularizado, se existem pendências ou dívidas relacionadas ao mesmo. Dessa forma, o comprador poderá tomar uma decisão informada e evitar futuros transtornos.
Ainda que algum herdeiro não concorde com a venda, a negociação pode ser realizada através da expedição de um alvará judicial ou, ainda, pela cessão de direito hereditário. Dessa forma, o herdeiro transfere a um terceiro o seu direito à parte da herança que faria jus ao final do término do inventário. Assim, é como se o cessionário entra como um herdeiro legítimo no processo judicial.
Em outras palavras, o comprador poderá entrar na sucessão como se fosse um herdeiro legítimo e, ao final do processo, receberá a herança na fração adquirida, se tornando apto para, até mesmo, promover a ação do inventário. Nesse caso, será preciso formalizar o ato por meio de uma escritura pública.
Entre as maneiras de se vender uma propriedade imóvel arrolada em espólio está também o contrato particular de promessa de compra e venda condicional, muitos herdeiros hesitam em optar por esse tipo de procedimento por receio de não ser cumprido. Para evitar esse tipo de situação, o contrato deve prever garantias, como hipoteca para assegurar que o recebimento e multas no caso da não assinatura da escritura definitiva, no qual a venda fica condicionada a um evento futuro.
Estipular essas garantias contratuais é a melhor forma de vender imóvel que esteja em processo de inventário, pois isso assegura tanto os direitos quanto os deveres de ambas partes, deixando a negociação transparente e segura.
É importante destacar que a venda de imóveis em inventário pode oferecer boas oportunidades para quem está em busca de um imóvel. Muitas vezes, os valores são mais atrativos do que os praticados no mercado, o que pode representar uma vantagem econômica para o comprador. Entretanto, é fundamental ter em mente que o processo pode ser demorado e burocrático.
Assim como há várias maneiras de efetivar a transação, também há muitos pontos importantes que devem ser observados para evitar problemas grandes e prejuízo financeiro para qualquer uma das partes.
Para quem está interessado em adquirir um imóvel em inventário, é recomendado contar com o apoio de profissionais especializados que possuam experiência nessa área, podendo auxiliar desde a análise dos documentos até o fim da negociação.
Aline Avelar é advogada, especialista em Direito das Famílias e Sucessões, Planejamento Familiar, Patrimonial e Sucessório. Presidente da Comissão de Jurisprudência do IBDFAM-GO. Secretária-geral da Comissão de Sucessões da OAB Goiás. Diretora Instituto de Estudos Avançados em Direito – IEAD. Membra do IBDFAM, professora, mentora e palestrante.
