Por Maria Reis
A due diligence é um procedimento essencial no contexto do direito imobiliário, especialmente em transações de compra e venda de imóveis. Trata-se de uma análise detalhada da documentação do imóvel e das partes envolvidas, com o objetivo de prevenir fraudes e identificar os riscos potenciais da negociação. Neste artigo, vamos explorar a importância da due diligence e os principais aspectos que devem ser considerados.
- Análise da Matrícula do Imóvel
O primeiro passo da due diligence é a verificação minuciosa da matrícula do imóvel. Este documento deve confirmar a legitimidade da titularidade do bem, bem como a existência de eventuais ônus ou restrições sobre o imóvel. Além disso, é imprescindível verificar a capacidade legal das partes envolvidas, garantindo que toda a documentação pessoal esteja regular. Essa verificação é crucial para evitar problemas legais futuros como a nulidade da aquisição.
- Identificação de Riscos
A due diligence também é fundamental para identificar riscos associados à transação. Esses riscos incluem, entre outros:
- Ônus e hipotecas: Verificar se o imóvel está vinculado a pendências financeiras e ônus que podem dificultar ou impedir a sua transferência.
- Saúde financeira dos proprietários: Analisar processos judiciais em face dos vendedores, para verificar se estes poderão representar fraude contra credores ou fraude à execução quando da transferência do imóvel.
- Débitos propter rem: Identificar a existência de débitos diretamente relacionados aos imóveis, como dívidas de IPTU ou dívidas de condomínio, que podem acarretar em cobrança do futuro proprietário e até na perda do imóvel.
- Litígios: Verificar se o imóvel está envolvido em disputas judiciais que possam comprometer a transação.
- Regularidade Urbanística: Confirmar se o imóvel está em conformidade com as normas de zoneamento e construção, possui “habite-se” e não está em área ou próximo de tombamento.
- Cadastros Rurais e Restrições Ambientais: Para imóveis rurais, é necessário verificar a registros como Cadastro Ambiental Rural (CAR), Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), Cadastro Fiscal (NIRF), georreferenciamento, bem como se há outros imóveis ou áreas de proteção ambiental sobrepostos.
- Avaliação do Imóvel
A due diligence também é uma ferramenta eficaz para a avaliação precisa do imóvel. Isso incluí:
- Avaliar o Preço Justo: Verificar as informações de mercado e determinar se o valor solicitado é condizente com as condições atuais.
- Inspeções Físicas: Realizar inspeções in loco para identificar problemas estruturais que possam impactar o valor de mercado.
- Quando é necessário realizar a Due Diligencie?
Em regra, a análise deve ser feita previamente à concretização do negócio pretendido, ou seja, antes da celebração dos seus documentos definitivos.
É comum realizá-la em situações como compra e venda de imóveis, garantias fiduciárias ou hipoteca, usufruto, ou para realizações de projetos como incorporação ou built suit.
Dessa forma, uma vez concluída a Due Diligence, as partes negociam os contratos vinculantes já confeccionados com base nas informações captadas na DD. Por exemplo, se foi encontrado algum passivo durante a análise, é comum que o comprador fique com a obrigação de resolvê-lo em um determinado prazo, sob pena de o comprador rescindir o negócio.
- Segurança Jurídica
Por fim, um dos maiores benefícios da due diligence é a segurança jurídica proporcionada às partes envolvidas. Um processo bem-executado garante maior transparência e reduz as chances de surpresas após a compra. Além disso, a identificação precoce de problemas potenciais pode evitar litígios futuros, salvaguardando os interesses de compradores e vendedores.
Conclusão
A due diligence é uma etapa fundamental em qualquer transação imobiliária. Ao proteger os interesses das partes e criar um ambiente de negócios mais seguro, esse processo minimiza riscos e aumenta a segurança jurídica. Investir tempo e recursos na due diligence pode evitar problemas legais e financeiros no futuro, garantindo uma transação imobiliária tranquila e confiável.
Maria Reis – Sócia do Lara Martins Advogados. Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo. Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP. Integrante da Comissão de Imóvel Rural e Contratos Agrários do IBRADIM.
